2020年已過(guò)半，疫情影響下的樓市備受關(guān)注。
今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售與施工階段性停滯。尤其是一季度，面對各地售樓處暫停、工地停工，市場(chǎng)成交情況受到?jīng)_擊。二季度以來(lái)，隨著(zhù)疫情的陰霾逐漸褪去，前期積壓的需求逐漸釋放，市場(chǎng)呈現回暖態(tài)勢。
展望下半年，業(yè)內預計，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以“穩”為主，城市間分化進(jìn)一步加劇。
政策：中央及地方堅持“房住不炒”定位不動(dòng)搖
河北省懷來(lái)縣成為了今年以來(lái)京津冀地區內首個(gè)出現政策“一日游”的地區。
7月1日，一份名為“懷來(lái)縣人民政府關(guān)于廢止部分規范性文件的通知”的文件在網(wǎng)上流傳，其中涉及懷來(lái)縣的限購政策，被認為是“松綁”信號。7月2日，懷來(lái)縣人民政府發(fā)布了《關(guān)于網(wǎng)傳懷來(lái)縣廢止限購政策的說(shuō)明》，否定了取消限購的說(shuō)法。
據不完全統計，除懷來(lái)縣外，全國已有駐馬店市、廣州市、寶雞市、濟南市、海寧市、柳州市、青島市等至少12個(gè)城市的房地產(chǎn)“松綁”政策被叫?；蛘{整。這些城市有的試圖降低首付比例、有的變相“松綁”限購、有的試圖全面放開(kāi)公寓限購。被叫停后，這些城市均重申了“房住不炒”。
對此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，這或源于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)對于政策極度的敏感性。“從中央的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)承擔了讓市民‘住有所居’的角色，而不是一個(gè)短期的刺激工具。”在他看來(lái)，“一日游”，就是表明任何想要去刺激房地產(chǎn)的舉措，比如放松限購資格、放松貸款條件、降低貸款成本等，都需要非常慎重。
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟持續復蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現出回暖跡象，甚至有個(gè)別城市出現樓市過(guò)熱情況。但無(wú)論從中央的政策定位還是地方的具體操作來(lái)看，堅持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)政策的穩定性、延續性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的總基調沒(méi)有改變，“房住不炒”仍然是底線(xiàn)。
據不完全統計，2020年年初至6月29日，國務(wù)院、中國銀行保險監督管理委員會(huì )、中國人民銀行等多部門(mén)前后共13次發(fā)文表態(tài)“房住不炒”的定位決心，保持“房住不炒”的主導定位方向，房地產(chǎn)調控保持穩定性及延續性。
地方層面，2020年年初至6月29日，全國約17個(gè)省市及城區18次發(fā)布關(guān)于“房住不炒”的表態(tài)，堅持房地產(chǎn)調控力度穩定。
與此同時(shí)，成渝地區、海南省等地成為新一輪規劃發(fā)展焦點(diǎn)。今年的政府工作報告明確“推動(dòng)成渝地區雙城經(jīng)濟圈建設”，成渝地區將迎來(lái)新的發(fā)展機遇。另外，海南省對外開(kāi)放的地位逐步上升，成為全國重要的“免稅天堂”，海南自貿區整體發(fā)展迎來(lái)新的改變。
數據來(lái)源：貝殼研究院、各地住房和城鄉建設主管部門(mén)
此外，人口落戶(hù)正在加速全面放寬，人才安居政策激勵市場(chǎng)持續復蘇。
據貝殼研究院不完全統計，2020年年初至6月29日，全國13個(gè)省市及城區16次出臺人口落戶(hù)全面放寬的相關(guān)政策。2016年出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案的通知》中明確，2020年是1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)情況的總結評估之年，因此，各級城市主抓落實(shí)人口落戶(hù)政策的全面放寬。
人才安居方面，2020年年初至6月29日，全國25個(gè)省市及城區36次出臺人才安居相關(guān)政策，其中與購房相關(guān)的政策涉及19個(gè)省市及城區的20次政策，也就是說(shuō)，近8成省市出臺人才購房相關(guān)政策，其中人才購房政策占6成以上。主要政策包括購房補貼、購房資格門(mén)檻降低、人才購房享受優(yōu)惠、人才購房享受優(yōu)先條款等多項內容。
值得一提的是，為將疫情帶來(lái)的影響降至最低，中央及各地政府均出臺了各類(lèi)措施，通過(guò)延期繳納土地出讓金、提前預售節點(diǎn)等政策措施穩定供應端市場(chǎng)。需求端方面，加快銷(xiāo)售線(xiàn)上化平臺搭建，同時(shí)利用住房公積金階段性支持政策保持市場(chǎng)需求端資金穩定性。但無(wú)論是供應端的支持政策，還是需求端的支持政策，在疫情防控初期，政策制定時(shí)多數以6月30日為政策實(shí)施結束的時(shí)間點(diǎn)。6月28日，大連市已明確停止住房公積金支持政策，而長(cháng)春市則延長(cháng)預售制調整政策至2020年12月31日。
另外，為進(jìn)一步加強市場(chǎng)規范，據不完全統計，截至6月25日，北京市、深圳市、南京市、西安市等約13個(gè)省市及城區出臺政策，明確市場(chǎng)整頓的范圍及目標，多數城市集中在二、三季度展開(kāi)市場(chǎng)規范性整頓行動(dòng)。
對于下半年的政策走向，易居企業(yè)（中國）集團有限公司CEO丁祖昱認為：“2020年下半年，政策會(huì )繼續保持平穩。其中，中央政策還是強調穩定，地方政府可能會(huì )根據實(shí)際情況因城施策，總的政策趨勢還是以相對寬松為主，除非有個(gè)別城市出現了大幅上漲等情況，否則今年沒(méi)有太大的必要在政策上收縮，因為今年整體情況來(lái)看，經(jīng)濟壓力仍然巨大。”
市場(chǎng)：“先抑后揚”城市分化明顯
二手房一直被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。今年上半年，二手房市場(chǎng)呈現出“V”字形走勢。貝殼研究院數據顯示，從月度成交走勢看，二手房市場(chǎng)成交從3月開(kāi)始明顯恢復，其重點(diǎn)監測的18個(gè)城市實(shí)際二手房總體成交量快速恢復，二手房成交量比1月~2月成交總量增長(cháng)41.8%，4月、5月兩個(gè)月環(huán)比增速分別達到39%和19%。6月成交量雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場(chǎng)造成的沖擊正在逐步消退。
克而瑞研究中心數據顯示，二手房市場(chǎng)分化趨勢明顯，其中，北京市、深圳市等城市在6月的成交量已達到近2年新高，而成都市、蘇州市等城市同比仍然下跌40%以上。
從二手房?jì)r(jià)格來(lái)看，今年一季度重點(diǎn)城市二手房均價(jià)普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價(jià)隨市場(chǎng)恢復普遍反彈。
貝殼研究院數據顯示，與去年四季度相比，今年二季度北京市及上海市二手房均價(jià)漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前；房?jì)r(jià)跌幅較大的城市為武漢市，累計跌幅達3.5%。而與去年同期相比，今年二季度房?jì)r(jià)上漲幅度較大的城市為南京市及杭州市，房?jì)r(jià)下跌幅度較大的城市為廊坊市、天津市、青島市及濟南市。
和二手房市場(chǎng)一樣，今年上半年，新房市場(chǎng)也呈現出“V”字形走勢。貝殼研究院數據顯示，2020年上半年，66個(gè)城市新房市場(chǎng)合計成交套數累計同比下滑16%，成交面積累計同比下滑14%。隨著(zhù)疫情得到控制，新房市場(chǎng)成交量在二季度快速恢復，但同比2019年，成交套數和面積分別仍下滑5%和4%。
疫情影響下，2020年上半年一線(xiàn)城市新房市場(chǎng)成交量下滑幅度最大，其中成交套數累計同比下滑25.9%，成交面積同比下滑25%；二線(xiàn)城市成交套數同比下滑16.6%，成交面積同比下滑15.0%；三四線(xiàn)城市成交套數同比下滑10.8%，成交面積同比下滑8%。一二線(xiàn)城市受疫情影響較大，但恢復速度更快。
從供應端來(lái)看，諸葛找房數據研究中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“諸葛找房”）數據顯示，受疫情沖擊，供應端2月跌幅明顯。隨著(zhù)疫情防控形勢逐漸好轉，供應量逐漸提升，2020年5月供應量同比下跌5.5%，接近去年同期水平。供應端發(fā)力，成交量也在逐漸回暖，5月同比下跌1.3%，基本恢復到去年同期水平，市場(chǎng)熱度顯著(zhù)提升。隨著(zhù)前期積壓的需求逐漸釋放，市場(chǎng)成交量也逐漸恢復平穩，6月市場(chǎng)熱度相比5月略有降低，同比下跌3.4%。
從銷(xiāo)售端來(lái)看，受疫情影響，1月~2月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比創(chuàng )近年來(lái)最低，隨后市場(chǎng)逐漸恢復，受到二季度樓市整體向好的趨勢帶動(dòng)，商品房銷(xiāo)售逐漸走出頹勢。1月~5月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.3%，降幅比1月~4月收窄7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額同比下降10.6%，降幅比1月~4月收窄8個(gè)百分點(diǎn)。
從成交面積來(lái)看，2020年二季度，諸葛找房監測的60個(gè)城市新房成交10967.9萬(wàn)平方米，同比下跌5.09%，環(huán)比上漲181.78%。
值得一提的是，在大部分城市新房成交面積都面臨下滑的情況下，長(cháng)三角地區和珠三角地區的城市仍然表現出一直以來(lái)的優(yōu)勢地位，市場(chǎng)迅速恢復，甚至超過(guò)去年同期水平。諸葛找房監測數據顯示，?？谑?020年上半年成交面積同比上漲最高為47%；其次為蘇州市，同比上漲27.4%；蘭州市和貴陽(yáng)市緊隨其后，諸葛找房認為，這主要是因為西部地區，受到疫情沖擊較小，市場(chǎng)恢復較快。
對于未來(lái)的新房市場(chǎng)，貝殼研究院認為，2020年二季度重點(diǎn)城市業(yè)績(jì)已接近或已達到2019年同期水平，市場(chǎng)修復過(guò)程基本完成，今年一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，同時(shí)隨著(zhù)疫情過(guò)后投資環(huán)境逐漸趨于穩定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預計下半年市場(chǎng)不會(huì )持續大幅上漲。但在經(jīng)濟下行壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要的消費市場(chǎng)，其總量也不會(huì )大幅下降。
值得關(guān)注的是，在新房市場(chǎng)上，“南熱北冷”的現象頗為明顯。
中國指數研究院統計數據顯示，長(cháng)三角地區上半年房?jì)r(jià)同比上漲2.72%；珠三角地區累計漲幅處于近5年同期低位；而京津冀地區和山東半島地區，均為近5年首跌。
對此，許小樂(lè )認為，首先可能與疫情有關(guān)，南方疫情防控措施解除時(shí)間普遍較早；其次，南方區域發(fā)展比較均衡，如上海市和周邊的南京市、蘇州市、杭州市，深圳市和周邊的廣州市，都有很強的帶動(dòng)作用；最后，也可能和城市群整體的經(jīng)濟增長(cháng)活力有關(guān)。
事實(shí)上，土地市場(chǎng)的火熱也可能會(huì )起到積極的促進(jìn)作用?；仡櫧衲晟习肽甑耐恋厥袌?chǎng)，多地都加大了土地供應，一二線(xiàn)城市的熱情被重新點(diǎn)燃。貝殼研究院數據顯示，70個(gè)大中城市上半年成交居住用地規劃建筑面積累計同比下滑10.0%，下跌幅度相對疫情嚴重的一季度收窄9個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)廣州市、上海市等地加大土地供應，一線(xiàn)城市居住用地規劃建筑面積成交量累計同比在二季度回升，上半年累計同比上升61.9%。二線(xiàn)城市居住用地成交量受疫情沖擊影響最為明顯，但恢復較快，成交規劃建筑面積累計同比降幅在二季度收窄10個(gè)百分點(diǎn)。
從成交規劃建筑面積增速上看，一線(xiàn)城市中，較去年上半年，上海市增長(cháng)6成、廣州市增長(cháng)1.2倍、深圳市增長(cháng)2倍。其中，上海市受優(yōu)質(zhì)地塊入市影響，推動(dòng)成交價(jià)上漲；廣州市得益于供應量提升，帶動(dòng)成交量發(fā)力；深圳市由于去年上半年成交規模較低，加上2020年上半年居住用地供應量較去年上半年增長(cháng)2.6倍，從而帶動(dòng)成交量提升。
二線(xiàn)城市中，2020年上半年全國二線(xiàn)城市居住用地成交金額TOP10中，蘇州市、南通市規劃建筑面積增長(cháng)保持4成以上，尤其是南通市住宅用地成交金額累計同比增長(cháng)2.5倍，住宅用地規劃建筑面積累計同比增長(cháng)83.6%，量?jì)r(jià)增速均處于全國前列。
究其原因，貝殼研究院認為，南通市是環(huán)滬都市圈少有的不限購城市之一，加之長(cháng)三角一體化、滬通高鐵、“上海第三機場(chǎng)”等利好因素疊加釋放，使其成為長(cháng)三角地區行情最為火爆的幾個(gè)城市之一?？傮w來(lái)看，長(cháng)三角地區二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)恢復速度最快，成為全國領(lǐng)漲的區域。
對于今年下半年的市場(chǎng)走勢，貝殼研究院預計，今年二季度重點(diǎn)城市業(yè)績(jì)已經(jīng)接近或已達到去年同期水平，市場(chǎng)修復過(guò)程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放。隨著(zhù)疫情過(guò)后投資環(huán)境趨于穩定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預計今年下半年市場(chǎng)成交不會(huì )持續大幅上漲。但在經(jīng)濟下行壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要的消費市場(chǎng)，其總量也不會(huì )大幅下降。
丁祖昱預計，2020年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售規模預期微降5%，如果銷(xiāo)售面積下降5%，全年銷(xiāo)售金額約為16萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積約為16億平方米。“今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體小幅波動(dòng)，城市、項目分化將進(jìn)一步加劇。從市場(chǎng)成交情況來(lái)看，我認為今年下半年會(huì )出現小幅波動(dòng)，三季度從成交量來(lái)說(shuō)可能會(huì )有所回落，城市之間、項目之間會(huì )出現分化。特別是一些非長(cháng)三角、粵港澳區域范圍內的三四線(xiàn)城市，其樓盤(pán)去庫存壓力會(huì )更大。”丁祖昱分析稱(chēng)。
