2020年已過半，疫情影響下的樓市備受關注。
今年上半年，受新冠肺炎疫情影響，房地產銷售與施工階段性停滯。尤其是一季度，面對各地售樓處暫停、工地停工，市場成交情況受到沖擊。二季度以來，隨著疫情的陰霾逐漸褪去，前期積壓的需求逐漸釋放，市場呈現回暖態勢。
展望下半年，業內預計，下半年房地產市場仍將以“穩”為主，城市間分化進一步加劇。
政策：中央及地方堅持“房住不炒”定位不動搖
河北省懷來縣成為了今年以來京津冀地區內首個出現政策“一日游”的地區。
7月1日，一份名為“懷來縣人民政府關于廢止部分規范性文件的通知”的文件在網上流傳，其中涉及懷來縣的限購政策，被認為是“松綁”信號。7月2日，懷來縣人民政府發布了《關于網傳懷來縣廢止限購政策的說明》，否定了取消限購的說法。
據不完全統計，除懷來縣外，全國已有駐馬店市、廣州市、寶雞市、濟南市、海寧市、柳州市、青島市等至少12個城市的房地產“松綁”政策被叫?；蛘{整。這些城市有的試圖降低首付比例、有的變相“松綁”限購、有的試圖全面放開公寓限購。被叫停后，這些城市均重申了“房住不炒”。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，這或源于今年房地產市場對于政策極度的敏感性。“從中央的角度來看，房地產業承擔了讓市民‘住有所居’的角色，而不是一個短期的刺激工具。”在他看來，“一日游”，就是表明任何想要去刺激房地產的舉措，比如放松限購資格、放松貸款條件、降低貸款成本等，都需要非常慎重。
隨著社會經濟持續復蘇，房地產市場顯現出回暖跡象，甚至有個別城市出現樓市過熱情況。但無論從中央的政策定位還是地方的具體操作來看，堅持“房住不炒”定位，保持房地產政策的穩定性、延續性，促進房地產市場平穩健康發展的總基調沒有改變，“房住不炒”仍然是底線。
據不完全統計，2020年年初至6月29日，國務院、中國銀行保險監督管理委員會、中國人民銀行等多部門前后共13次發文表態“房住不炒”的定位決心，保持“房住不炒”的主導定位方向，房地產調控保持穩定性及延續性。
地方層面，2020年年初至6月29日，全國約17個省市及城區18次發布關于“房住不炒”的表態，堅持房地產調控力度穩定。
與此同時，成渝地區、海南省等地成為新一輪規劃發展焦點。今年的政府工作報告明確“推動成渝地區雙城經濟圈建設”，成渝地區將迎來新的發展機遇。另外，海南省對外開放的地位逐步上升，成為全國重要的“免稅天堂”，海南自貿區整體發展迎來新的改變。
數據來源：貝殼研究院、各地住房和城鄉建設主管部門
此外，人口落戶正在加速全面放寬，人才安居政策激勵市場持續復蘇。
據貝殼研究院不完全統計，2020年年初至6月29日，全國13個省市及城區16次出臺人口落戶全面放寬的相關政策。2016年出臺的《國務院辦公廳關于印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》中明確，2020年是1億非戶籍人口在城市落戶情況的總結評估之年，因此，各級城市主抓落實人口落戶政策的全面放寬。
人才安居方面，2020年年初至6月29日，全國25個省市及城區36次出臺人才安居相關政策，其中與購房相關的政策涉及19個省市及城區的20次政策，也就是說，近8成省市出臺人才購房相關政策，其中人才購房政策占6成以上。主要政策包括購房補貼、購房資格門檻降低、人才購房享受優惠、人才購房享受優先條款等多項內容。
值得一提的是，為將疫情帶來的影響降至最低，中央及各地政府均出臺了各類措施，通過延期繳納土地出讓金、提前預售節點等政策措施穩定供應端市場。需求端方面，加快銷售線上化平臺搭建，同時利用住房公積金階段性支持政策保持市場需求端資金穩定性。但無論是供應端的支持政策，還是需求端的支持政策，在疫情防控初期，政策制定時多數以6月30日為政策實施結束的時間點。6月28日，大連市已明確停止住房公積金支持政策，而長春市則延長預售制調整政策至2020年12月31日。
另外，為進一步加強市場規范，據不完全統計，截至6月25日，北京市、深圳市、南京市、西安市等約13個省市及城區出臺政策，明確市場整頓的范圍及目標，多數城市集中在二、三季度展開市場規范性整頓行動。
對于下半年的政策走向，易居企業（中國）集團有限公司CEO丁祖昱認為：“2020年下半年，政策會繼續保持平穩。其中，中央政策還是強調穩定，地方政府可能會根據實際情況因城施策，總的政策趨勢還是以相對寬松為主，除非有個別城市出現了大幅上漲等情況，否則今年沒有太大的必要在政策上收縮，因為今年整體情況來看，經濟壓力仍然巨大。”
市場：“先抑后揚”城市分化明顯
二手房一直被視為房地產市場的風向標。今年上半年，二手房市場呈現出“V”字形走勢。貝殼研究院數據顯示，從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月開始明顯恢復，其重點監測的18個城市實際二手房總體成交量快速恢復，二手房成交量比1月~2月成交總量增長41.8%，4月、5月兩個月環比增速分別達到39%和19%。6月成交量雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%，疫情對市場造成的沖擊正在逐步消退。
克而瑞研究中心數據顯示，二手房市場分化趨勢明顯，其中，北京市、深圳市等城市在6月的成交量已達到近2年新高，而成都市、蘇州市等城市同比仍然下跌40%以上。
從二手房價格來看，今年一季度重點城市二手房均價普遍環比去年四季度下跌，二季度均價隨市場恢復普遍反彈。
貝殼研究院數據顯示，與去年四季度相比，今年二季度北京市及上海市二手房均價漲幅均在3.5%及以上，漲幅靠前；房價跌幅較大的城市為武漢市，累計跌幅達3.5%。而與去年同期相比，今年二季度房價上漲幅度較大的城市為南京市及杭州市，房價下跌幅度較大的城市為廊坊市、天津市、青島市及濟南市。
和二手房市場一樣，今年上半年，新房市場也呈現出“V”字形走勢。貝殼研究院數據顯示，2020年上半年，66個城市新房市場合計成交套數累計同比下滑16%，成交面積累計同比下滑14%。隨著疫情得到控制，新房市場成交量在二季度快速恢復，但同比2019年，成交套數和面積分別仍下滑5%和4%。
疫情影響下，2020年上半年一線城市新房市場成交量下滑幅度最大，其中成交套數累計同比下滑25.9%，成交面積同比下滑25%；二線城市成交套數同比下滑16.6%，成交面積同比下滑15.0%；三四線城市成交套數同比下滑10.8%，成交面積同比下滑8%。一二線城市受疫情影響較大，但恢復速度更快。
從供應端來看，諸葛找房數據研究中心（以下簡稱“諸葛找房”）數據顯示，受疫情沖擊，供應端2月跌幅明顯。隨著疫情防控形勢逐漸好轉，供應量逐漸提升，2020年5月供應量同比下跌5.5%，接近去年同期水平。供應端發力，成交量也在逐漸回暖，5月同比下跌1.3%，基本恢復到去年同期水平，市場熱度顯著提升。隨著前期積壓的需求逐漸釋放，市場成交量也逐漸恢復平穩，6月市場熱度相比5月略有降低，同比下跌3.4%。
從銷售端來看，受疫情影響，1月~2月商品房銷售面積和銷售額同比創近年來最低，隨后市場逐漸恢復，受到二季度樓市整體向好的趨勢帶動，商品房銷售逐漸走出頹勢。1月~5月，商品房銷售面積同比下降12.3%，降幅比1月~4月收窄7個百分點。商品房銷售額同比下降10.6%，降幅比1月~4月收窄8個百分點。
從成交面積來看，2020年二季度，諸葛找房監測的60個城市新房成交10967.9萬平方米，同比下跌5.09%，環比上漲181.78%。
值得一提的是，在大部分城市新房成交面積都面臨下滑的情況下，長三角地區和珠三角地區的城市仍然表現出一直以來的優勢地位，市場迅速恢復，甚至超過去年同期水平。諸葛找房監測數據顯示，?？谑?020年上半年成交面積同比上漲最高為47%；其次為蘇州市，同比上漲27.4%；蘭州市和貴陽市緊隨其后，諸葛找房認為，這主要是因為西部地區，受到疫情沖擊較小，市場恢復較快。
對于未來的新房市場，貝殼研究院認為，2020年二季度重點城市業績已接近或已達到2019年同期水平，市場修復過程基本完成，今年一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，同時隨著疫情過后投資環境逐漸趨于穩定，需求端也將重新進行資金分配，預計下半年市場不會持續大幅上漲。但在經濟下行壓力下，房地產市場作為重要的消費市場，其總量也不會大幅下降。
值得關注的是，在新房市場上，“南熱北冷”的現象頗為明顯。
中國指數研究院統計數據顯示，長三角地區上半年房價同比上漲2.72%；珠三角地區累計漲幅處于近5年同期低位；而京津冀地區和山東半島地區，均為近5年首跌。
對此，許小樂認為，首先可能與疫情有關，南方疫情防控措施解除時間普遍較早；其次，南方區域發展比較均衡，如上海市和周邊的南京市、蘇州市、杭州市，深圳市和周邊的廣州市，都有很強的帶動作用；最后，也可能和城市群整體的經濟增長活力有關。
事實上，土地市場的火熱也可能會起到積極的促進作用?；仡櫧衲晟习肽甑耐恋厥袌?，多地都加大了土地供應，一二線城市的熱情被重新點燃。貝殼研究院數據顯示，70個大中城市上半年成交居住用地規劃建筑面積累計同比下滑10.0%，下跌幅度相對疫情嚴重的一季度收窄9個百分點。隨著廣州市、上海市等地加大土地供應，一線城市居住用地規劃建筑面積成交量累計同比在二季度回升，上半年累計同比上升61.9%。二線城市居住用地成交量受疫情沖擊影響最為明顯，但恢復較快，成交規劃建筑面積累計同比降幅在二季度收窄10個百分點。
從成交規劃建筑面積增速上看，一線城市中，較去年上半年，上海市增長6成、廣州市增長1.2倍、深圳市增長2倍。其中，上海市受優質地塊入市影響，推動成交價上漲；廣州市得益于供應量提升，帶動成交量發力；深圳市由于去年上半年成交規模較低，加上2020年上半年居住用地供應量較去年上半年增長2.6倍，從而帶動成交量提升。
二線城市中，2020年上半年全國二線城市居住用地成交金額TOP10中，蘇州市、南通市規劃建筑面積增長保持4成以上，尤其是南通市住宅用地成交金額累計同比增長2.5倍，住宅用地規劃建筑面積累計同比增長83.6%，量價增速均處于全國前列。
究其原因，貝殼研究院認為，南通市是環滬都市圈少有的不限購城市之一，加之長三角一體化、滬通高鐵、“上海第三機場”等利好因素疊加釋放，使其成為長三角地區行情最為火爆的幾個城市之一?？傮w來看，長三角地區二線城市土地市場恢復速度最快，成為全國領漲的區域。
對于今年下半年的市場走勢，貝殼研究院預計，今年二季度重點城市業績已經接近或已達到去年同期水平，市場修復過程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放。隨著疫情過后投資環境趨于穩定，需求端也將重新進行資金分配，預計今年下半年市場成交不會持續大幅上漲。但在經濟下行壓力下，房地產市場作為重要的消費市場，其總量也不會大幅下降。
丁祖昱預計，2020年房地產行業銷售規模預期微降5%，如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約為16萬億元，銷售面積約為16億平方米。“今年下半年，房地產市場整體小幅波動，城市、項目分化將進一步加劇。從市場成交情況來看，我認為今年下半年會出現小幅波動，三季度從成交量來說可能會有所回落，城市之間、項目之間會出現分化。特別是一些非長三角、粵港澳區域范圍內的三四線城市，其樓盤去庫存壓力會更大。”丁祖昱分析稱。
