2020年上半年的樓市，經(jīng)歷了風(fēng)雨飄搖、幾近停擺的一季度，又在二季度涅槃重生、乘風(fēng)破浪。在此期間的房企，逆勢而上異軍突起者有之，不堪重負不慎下滑者亦有之。近日，貝殼研究院發(fā)布《全國房企半年報》，從房企的銷(xiāo)售、拿地、金融三大層面進(jìn)行了總結與分析。
核心觀(guān)點(diǎn)：
1、銷(xiāo)售業(yè)績(jì)恢復好于預期。TOP3房企是各梯隊中唯一逆勢保持增長(cháng)的梯隊；行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，規模性房企在全國性布局與多元化發(fā)展中體現出區域抗風(fēng)險與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險的優(yōu)勢。
2、土地市場(chǎng)活躍，房企對于土地的態(tài)度分化明顯。TOP3房企中，恒大是唯一的“激進(jìn)派”，在土地市場(chǎng)異?；钴S，上半年在全國39城市取地119宗，主要為二線(xiàn)城市與強三線(xiàn)城市，其中在烏魯木齊一城獲取地塊超過(guò)30宗。
3、房企上半年融資超預期，整體規模達到2019年全年53%水平。結構上，境內債市活躍，規模占比68%，占比超去年同期12個(gè)百分點(diǎn)。整體融資利率水平走低，有利于房企進(jìn)行債務(wù)置換，優(yōu)化財務(wù)成本。
銷(xiāo)售：業(yè)績(jì)恢復好于預期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升
2020年上半年，在疫情影響下，大部分房企業(yè)績(jì)都受到了影響，但是二季度以來(lái)，房企厚積薄發(fā)，鼓勁追趕，業(yè)績(jì)與去年同期水平相差不大，部分房企銷(xiāo)售額同比轉正，如中海、世茂等。
具體來(lái)看，業(yè)績(jì)TOP10房企發(fā)展以穩健為主，銷(xiāo)售金額相比去年上半年微跌9.4%。而TOP11~20和TOP21~30房企一般處在規模擴張的重要階段，對業(yè)績(jì)的追求較為猛烈，銷(xiāo)售金額相比去年同期分別上漲16.3%和8.6%。TOP31~50和TOP51~100房企業(yè)績(jì)下滑比較明顯，分別下跌16.4%和24.8%，中小房企在疫情的沖擊下普遍恢復緩慢。
從房企拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，TOP11~20房企表現較為突出，由于這部分房企大多處在規模擴張的關(guān)鍵時(shí)期，拿地態(tài)度較為積極。而TOP10的頭部房企具有規模優(yōu)勢，且在已有較為充足的土地儲備的前提下，拿地態(tài)度較為穩健。TOP21~30以及TOP31~50的中間力量房企，受到資金以及戰略調整等因素的影響，對于土地的追求相對稍弱。TOP51~100的中小房企，拿地態(tài)度最為激進(jìn)，若在自身現金流狀況不支持的情況下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險性較大。
根據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)統計，2020年上半年TOP100房企銷(xiāo)售額為51492億元，同比下降4.1%，降幅控制在5%以下，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)恢復整體好于預期。
碧桂園上半年封冠，極力追趕的恒大以235億元的差距位居第二，與第三名萬(wàn)科直接差距也僅為308億元，TOP3房企之間的差距較小，給下半年留有更大的想象空間。
從單月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)看，TOP100房企6月銷(xiāo)售額為14436億元，達上半年峰值，同比增長(cháng)12.1%，繼5月后，銷(xiāo)售同比增速繼續轉正。
結構性業(yè)績(jì)增速方面，自2018年開(kāi)始，全國百強房企整體業(yè)績(jì)增速放緩。貝殼研究院數據顯示，從結構上看，TOP3房企自2017年至2019年上半年增速放緩幅度最大，在2019年上半年呈負增長(cháng)，而在疫情影響下的2020上半年，TOP3房企業(yè)績(jì)不降反增，同比提升2.9%，是各個(gè)梯隊中唯一同比為正的梯隊。貝殼研究院認為，一部分原因是恒大在一季度及時(shí)推出的促銷(xiāo)活動(dòng)帶來(lái)業(yè)績(jì)拉動(dòng)，更主要的原因是頭部房企整體抗風(fēng)險能力較強，在逆勢中更能彰顯房企規模性?xún)?yōu)勢。
其他各梯隊，如TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業(yè)績(jì)增速分別為負4.2%、負2.8%、負3.0%、負4.1%。
從行業(yè)集中度來(lái)看，結合今年前5個(gè)月的業(yè)績(jì)表現，各個(gè)梯隊集中度表現均有3%~4%的提升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。貝殼研究院認為，在周期性與突發(fā)性雙重影響下，中小房企抗風(fēng)險能力明顯不足，而規模性房企在全國性布局與多元化發(fā)展中體現出區域抗風(fēng)險與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險的優(yōu)勢，行業(yè)集中度趨勢將長(cháng)期保持，頭部房企集中度提升仍有空間，留給中小房企的挑戰將長(cháng)期存在。
隨著(zhù)房企年中業(yè)績(jì)的陸續發(fā)布，貝殼研究院選取了發(fā)布業(yè)績(jì)目標的30家房企為樣本，從目標達成率來(lái)分析，平均目標達成率為41%。貝殼研究院認為，按照行業(yè)上下半年“四六開(kāi)”的一般規律，房企目標達成尚符合預期。
建業(yè)以54%的目標完成率成為上半年的“達標王”，另一家達成率超過(guò)50%的是金茂。同時(shí)，上半年目標達成率較低的融創(chuàng )、遠洋、富力與旭輝，目標達成率在35%（含）以下。
從30家樣本房企下半年的壓力系數看，平均壓力系數是2019年的1.3倍。盡管恒大上半年業(yè)績(jì)亮眼，但由于業(yè)績(jì)目標8000億元，因此下半年單月須完成501億元，業(yè)績(jì)壓力是2019年的1.5倍。6月單月，碧桂園實(shí)現810億元銷(xiāo)售額，給予市場(chǎng)以及房企更多的信心。整體上，下半年房企“沖量戰役”，壓力不比上半年小。
拿地：土地市場(chǎng)活躍房企態(tài)度分化明顯
逆周期下，房企對土地熱情不減。從上半年新增土地儲備權益金額排名中，不難發(fā)現，其與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排名高度重合，行業(yè)在土地端的集中度表現呈加劇趨勢。
業(yè)內認為，龍頭房企重金補倉，一方面是銷(xiāo)售恢復好于預期，房企通過(guò)銷(xiāo)售回款補充資金。比如，上半年拿地排名第一的恒大，疫情防控期間通過(guò)全國“七五折促銷(xiāo)”、線(xiàn)上選房等營(yíng)銷(xiāo)手段實(shí)現業(yè)績(jì)逆勢上漲。另一方面是金融環(huán)境邊際寬松，房企通過(guò)貸款、信托、發(fā)行債券等渠道獲取大量資金，補充自有資產(chǎn)的流動(dòng)性，減輕企業(yè)債務(wù)負擔后，房企土地擴張意愿增強。另外，各地方政府在上半年的土地市場(chǎng)上，表現出較大誠意，除疫情防控下的紓困政策外，同時(shí)推出不少優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)一步增加房企的土地儲備動(dòng)力。
除龍頭房企外，上半年在土地市場(chǎng)表現活躍的中交、卓越等中型房企較為搶眼。
拿地銷(xiāo)售比方面，上半年土地市場(chǎng)活躍，房企對于土地的態(tài)度分化明顯。今年上半年在拿地態(tài)度上，TOP50房企分為“激進(jìn)派”、“保守派”與相對穩定的“中間派”。
貝殼研究院數據顯示，整體上，TOP50房企今年上半年拿地銷(xiāo)售比為38%，較2019年同期40%的水平減少2個(gè)百分點(diǎn)。2020年上半年TOP50房企平均權益拿地金額204億元，而2019年同期是223億元。
從今年情況看，TOP50房企中17家“激進(jìn)派”拿地銷(xiāo)售比較上一年同期提升10個(gè)百分點(diǎn)以上，其中綠城提升43%至112%，拿地權益金額已超越上半年的權益銷(xiāo)售額。在實(shí)際的土地市場(chǎng)上，綠城上半年在22城市獲取土地45宗，包括北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市。
TOP3房企中，恒大在土地市場(chǎng)異?；钴S。數據顯示，上半年，恒大在全國39城市拿地119宗，主要為二線(xiàn)城市與強三線(xiàn)城市，其中在烏魯木齊一城獲取地塊超過(guò)30宗。
同時(shí)，房企中不乏“保守派”。貝殼研究院監測數據顯示，14家房企今年拿地銷(xiāo)售比較去年下降超10個(gè)百分點(diǎn)。去年拿地活躍的中駿、禹洲上半年稍顯保守，而像萬(wàn)科、融創(chuàng )、時(shí)代等房企上半年集中從城市更新、收并購以及舊城改造等其他渠道獲取土地。
值得注意的是，從房企上半年的拿地“喜好”來(lái)看，房企延續回歸一二線(xiàn)城市和部分強三線(xiàn)城市的趨勢。其中，在具有高關(guān)注度的蘇州、杭州兩市，房企對一級土地市場(chǎng)的高度熱情，與當地新房銷(xiāo)售的火爆程度形成相互影響，在一定程度上拉高市場(chǎng)預期。
而在前10名的城市中，華僑城與恒大分別在襄陽(yáng)與烏魯木齊兩市獲取了多宗地塊。貝殼研究院認為，后續需要觀(guān)望是否有更多房企陸續進(jìn)駐。
金融：境內債市活躍整體融資利率水平走低
回顧2020年上半年的金融政策，大致分為4個(gè)階段：分別為1月23日前，延續2019年年末趨緊的金融環(huán)境；作為全國抗疫的節點(diǎn)，在此之后政府多以“六穩”為核心，幫扶企業(yè)紓困，給予積極但不刺激的相對寬松環(huán)境；隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟秩序的正?；?，政策逐步在個(gè)別領(lǐng)域收緊；6月開(kāi)始，金融層面的監管升級，尤其銀保監會(huì )“回頭看”的通知，有為下半年監管趨嚴定調的意圖。
債券融資方面，2020年上半年房企境內外融資折合人民幣合計約為6506億元，占比2019年全年融資規模53%。受海外疫情影響，4月全月無(wú)新增海外債券，對整體融資規模有一定影響，但境內債市表現活躍，從而對沖海外債市的短暫低迷。
房企上半年境內外融資較2019年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)，但處于歷史較高水平。全球疫情下，房企融資規模端未出現大幅下滑，整體平穩，房企在債市表現超預期。
從境內外融資結構分析來(lái)看，貝殼研究院統計數據顯示，境內融資規模占比較2019年同期提升12個(gè)百分點(diǎn)，達62%，境外融資規模占比38%。海外債在4月受到全球疫情影響，投資人恐慌性大量拋售，造成4月當月房企無(wú)新增海外債券發(fā)行，5月起逐漸復蘇。貝殼研究院分析，上半年境內金融環(huán)境邊際寬松，房企發(fā)債踴躍。隨著(zhù)境內監管力度升級與海外債市恢復，下半年債券融資結構將有所變化。
債券利率趨勢方面，貝殼研究院認為，從24個(gè)月周期看，2020年上半年境內融資利率從2月起一直保持低位，境內金融環(huán)境適度寬松，利率低位將促使部分房企借此機遇進(jìn)行債務(wù)置換，從而降低企業(yè)財務(wù)成本。境外融資利率水平長(cháng)期高于境內融資利率。
從2020年6個(gè)月內的表現看，境內與境外融資利率均表現出“先高后低，6月翹尾”的趨勢，結合6月底銀保監會(huì )“回頭看”的工作部署，下半年金融監管升級是必然，穩經(jīng)濟下的防風(fēng)險將進(jìn)一步趨嚴。
貝殼研究院認為，從兩年利率變化上，可以明顯看出2020年上半年較2019年同期整體利率下行，境內債券相較于境外債券下降幅度更大。2020年上半年境外債中，金融債的利率水平高于去年同期，是由于2020年上半年僅保利發(fā)行單支金融債券，偶發(fā)因素較強，不能影響上半年整體利率低位的趨勢。
結構層面，不同債券類(lèi)型中，票面利率有較大差別。其中，在一季度表現搶眼的超短期融資債券的利率最低，在3%以下。發(fā)行此類(lèi)債券對房企信用等級要求較高，同時(shí)發(fā)行期限在270天之內，因此不適用于所有房企。2020年上半年境內債券常見(jiàn)的一般公司債與中期票據，多數維持在4%~5%的利率區間。
而境外債券在債券類(lèi)型上較少，主要分為金融債和企業(yè)債兩種，在具體發(fā)行中會(huì )存在有無(wú)擔保、有無(wú)抵押、優(yōu)先級別等差異，進(jìn)而影響單只債券的票面利率。
今年上半年，整體境內外債券期限經(jīng)歷從2月到5月不斷拉長(cháng)、6月開(kāi)始縮短的變化。2月境內超短期融資最為活躍，單月融資平均周期僅為2.2年，達24個(gè)月內最低值。隨著(zhù)投資人信心逐步恢復，發(fā)債周期也隨機拉長(cháng)。3~5月，5年期的債券發(fā)行占主要比重。進(jìn)入6月，3年期融資債券占主導，整體發(fā)債周期有縮短趨勢。
此外，2020年下半年債券融資償還將迎高峰，境內外融資債券到期規模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期，房企下半年債務(wù)償還呈高壓。
貝殼研究院認為，未來(lái)兩年同期償債壓力劇增，尚未包含其當年發(fā)行的短期債務(wù)（一年內到期）。目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已分別突破5000億元與3000億元?？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)2~3年債務(wù)置換與債務(wù)融資需求將不斷增大。
